Située au cœur du sud-ouest de la France, entre mer Méditerranée et chaîne des Pyrénées, Toulouse s’impose comme l’un des pôles économiques et démographiques les plus dynamiques de l’Hexagone. Forte de plus de 500 000 habitants intra-muros et de près de 1,4 million dans son aire urbaine, la Ville rose séduit par son attractivité, sa qualité de vie et sa richesse patrimoniale. En 2025, les prix à Toulouse atteignent en moyenne 3 400 €/m² dans l’ancien et plus de 5 100 €/m² dans le neuf. Ce marché dynamique offre de belles opportunités, à condition de cibler les secteurs les plus rentables avec discernement.
Quelles prévisions pour les investisseurs en 2025 à Toulouse ?
Une croissance démographique continue
Toulouse connaît une croissance démographique soutenue, avec près de 10 000 habitants supplémentaires chaque année. Cette dynamique, portée par l’emploi, les universités et la qualité de vie, alimente une forte demande locative. Les investisseurs bénéficient ainsi d’un bon taux d’occupation, notamment grâce aux jeunes actifs et étudiants, assurant une rentabilité locative stable.
Un marché immobilier soutenu par des projets d’aménagement urbain
Toulouse connaît une transformation urbaine majeure avec des projets comme Toulouse Aerospace à Montaudran et l’écoquartier de la Cartoucherie. Ces opérations, associées à la création de la ligne C du métro prévue pour 2028, renforcent l’attractivité de la ville et offrent aux investisseurs un fort potentiel de valorisation immobilière dans les zones en développement.
Des opportunités liées à la rénovation énergétique
Face aux exigences réglementaires croissantes à Toulouse, notamment l’interdiction progressive de location des logements classés G en 2025, améliorer la performance énergétique d’un bien permet d’en préserver la valeur et la rentabilité. Des aides telles que MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) facilitent le financement des travaux, réduisant le reste à charge pour les propriétaires. En plus d’offrir un meilleur confort aux occupants, ces rénovations permettent d’optimiser le classement DPE et de renforcer l’attractivité du bien sur le marché immobilier toulousain.
Optimiser son investissement grâce aux dispositifs fiscaux dans l’agglomération toulousaine
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP permet de diminuer fortement l’imposition sur les loyers perçus, grâce à la déductibilité des charges et à l’amortissement du bien. Il s’adresse aux bailleurs non professionnels, louant un bien meublé à titre de résidence principale du locataire en 2025 (source). Idéal pour les studios et T2 très demandés dans les zones universitaires, ce statut est particulièrement adapté aux villes comme Toulouse où la population étudiante dépasse les 130 000 personnes.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie, axé sur la rénovation des logements anciens, n’est pas applicable à Toulouse intra-muros, mais reste accessible dans plusieurs communes proches classées “Action Cœur de Ville” comme Revel, Montauban ou Saint-Gaudens (en savoir plus sur les villes éligibles en Denormandie). Ce dispositif offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant de l’investissement, sous réserve que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
Où investir à Toulouse en 2025 ? Les quartiers à surveiller de près
Le choix du quartier est un critère à ne pas négliger si vous souhaitez investir à Toulouse. Tous les secteurs de la ville n’offrent pas les mêmes perspectives en matière de valorisation ou de rendement locatif, en fonction du prix moyen au mètre carré ainsi que du profil des locataires potentiels.
Montaudran
Ce quartier en pleine reconversion urbaine bénéficie du rayonnement du campus d’innovation dédié aux filières aéronautique et spatiale. Il attire une population jeune, qualifiée, composée notamment d’ingénieurs, de chercheurs et d’étudiants. Les prix de l’immobilier y restent accessibles avec une moyenne de 3 138 €/m², laissant présager une belle marge de valorisation à moyen terme.
La CartoucherieLa Cartoucherie incarne le modèle de l’écoquartier moderne. Porté par une logique de développement durable et de mixité urbaine, ce secteur combine logements, bureaux, espaces verts et équipements publics. Bien desservie par les transports (tramway, bus, future ligne C du métro), la Cartoucherie affiche des prix moyens de 3 744 €/m². C’est une zone idéale pour les investisseurs recherchant un rendement stable avec un potentiel de valorisation élevé.
Minimes / Barrière de ParisLe quartier séduit par son ambiance résidentielle, son cadre de vie agréable et sa connexion directe au centre-ville via la ligne de métro B. Ce quartier connaît un renouvellement urbain constant, avec de nombreux programmes neufs et de réhabilitation. Les prix se situent autour de 3 500 €/m².
En savoir plus :
