Marché immobilier neuf à Toulouse : un bilan tendu au 1er semestre 2024
Un marché en tension : baisse des mises en vente et hausse des prix
Le 4 septembre dernier, l’ObserveR de l’immobilier Toulousain a présenté les chiffres du marché du logement neuf à Toulouse pour le premier semestre 2024, révélant une situation tendue. Ce bilan a révélé une situation complexe pour le marché de l’immobilier neuf à Toulouse, marquée par une baisse importante des mises en vente. Dans la ville rose, les nouvelles commercialisations s’effondrent de manière plus marquée que dans l’ensemble de l’aire urbaine. Toulouse a enregistré 770 mises en vente, soit une chute de 45 % par rapport au premier semestre 2023 et de 38 % par rapport à la même période en 2022. Selon le directeur de l’Observer, si les conditions de marché restent inchangées, 2025 pourrait être une année très compliquée.
Cette pénurie de nouvelles offres continue de mettre une pression significative sur les prix, malgré une légère baisse observée sur ce semestre (-1 % entre le premier semestre 2023 et le premier semestre 2024), avec un prix moyen de 4 685 €/m² pour les logements en collectif libre.
Une légère reprise des ventes, mais l’activité reste faible
En contraste avec la baisse des mises en vente, une légère reprise des ventes s’observe, avec 705 logements vendus au premier semestre 2024, soit une hausse de 8 % par rapport à la même période en 2023. Toutefois, cette reprise reste relative, puisque les ventes avaient chuté de 50 % en 2023 par rapport à 2022. Il est donc prématuré de parler d’une reprise réelle de l’activité. Le président de l’immobilier toulousain explique : « le faible volume des mises en vente n’aide pas à stabiliser le marché, et les ventes reprennent difficilement dans ce contexte. »
Une offre commerciale en déclin et un stock de logements en baisse
Le faible volume de mises en vente et la reprise modérée des ventes impactent directement l’offre commerciale, qui se limite désormais à 1 725 logements, équivalent à environ 15 mois d’écoulement théorique. En comparaison, le stock était de 2 720 logements au premier semestre 2023 et de 2 050 au premier semestre 2022, traduisant une diminution de 37 % et 15 % respectivement. Ce déclin de l’offre à Toulouse, où sont concentrées 60 % des ventes de l’aire urbaine, accentue la pression sur le marché, tandis que les ventes dans la première et deuxième couronne représentent respectivement 17 % et 19 % des volumes.
Impact sur les investisseurs et la rentabilité des projets
Dans cette conjoncture difficile, les investisseurs se montrent plus prudents, freinés par des taux d’intérêt élevés et une incertitude persistante du marché immobilier. À Toulouse, on observe une diminution du nombre de permis de construire délivrés. Mickaël Merz souligne que de nombreux projets sont reportés ou annulés, la rentabilité n’étant plus jugée suffisante. Cette diminution des investissements affecte directement le dynamisme du marché.
Vers un avenir incertain en 2025 pour le logement neuf à Toulouse ?
Les perspectives pour les mois à venir laissent présager des défis supplémentaires pour le marché de l’immobilier neuf toulousain. Si le volume des ventes a légèrement augmenté, la faiblesse des mises en vente et la baisse continue des stocks rendent la stabilisation du marché difficile. Les acteurs s’inquiètent des répercussions potentielles sur 2025, où la pression sur l’offre pourrait s’aggraver, freinant les investisseurs et compromettant les projets de développement.
